日本リテールF ノンコア18物件売却

★日本リテールファンドは19日、ラサールとの合併で引き継いだ21物件のうち、当初からノンコア物件と位置付けていたオフィス・レジデンス18物件を一括売却すると発表した。売却先はケネディクスGが組成した不動産ファンドで譲渡金額は332億円で約11億円の売却益が発生する。これにより合併時に発生した「負ののれん」は温存する。売却で得られた資金は主に有利子負債の一部返済にあて、負債比率を58%から55%に低下させ、中期運用方針の目安であるLTV45~55%(敷金・保証金等含む)の範囲に収める。

参考1.ラサールから取得したコア3物件
イオンモールむさし村山ミュー、イオンモール神戸北、ラ・ポルト青山
※この3物件でラサールから受け入れた全21物件、約880億円の資産のうち、約6割を占めます。

参考2.負ののれん
ラサ-ルとの合併で約71億円の負ののれんが発生しています。将来の物件売却損発生による分配金減少リスクへの備えとしていますが、期末発行済投資口数が約168万口ありますので、1口当りに換算すると4200円程度で、アドレジに比べれば小さいですが、貴重です。今回取り崩されなかったのは結構なことです。あることで投資口価格の支持効果にもつながると思います。

★ノンコアの資産売却が予定より早く実現するため、23年2月期の業績も修正され、分配金は前回予想(4月13日時点)より14%増えて3,763円に修正。分配金は順調に回復軌道に乗っている印象を持ちます。予想利回りが6.6%とJREIT平均より1%上回る水準にあり、機関投資家の見直し買いが入って当然と思います。平均まで買われると投資口価格は13万台に楽々乗ります。権利付きの今月、どうなるかホルダーとして楽しみです!

分配金
21年2月期実績 3,447円(分割調整後)
22年8月期予想 3,548円
23年2月期修正予想 3,763円(修正前3,300円)

予想利回り (3548円+3763円)÷110,700=6.6%
投資口は8月20日終値

投資口価格8月20日現在
110,700
25MA109,780 同乖離率+0.8% 75MA111,393 年初来騰落率+6.55

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