「インヴィンシブル投資法人」継続企業に注記

インヴィンシブル投資法人(INV)の2010年12月期中間決算(6月末)に、継続企業の前提に関する事項について注記がついた。

東京グロースリートがLCPを吸収合併したのが本年2月。その後、負ののれんを活用、怒涛の49 物件売却。その代金319億円を借入金の返済に充てながらリストラを進めるが、6月末時点の有利子負債は、なお433億円。

この返済について銀行と交渉、同時に新スポンサーを模索する等を画策していたが、結局9月30日に期日が集中する借入金433億円が返済ができず、12月30日まで期日を延長してもらうことになった。(当投資法人のNOI利回りが5.3%に対し、新生信託の168億円は4%程度の金利になっている。今更分配金はだれも期待していないが。)

(追記)新生信託の168億円 3.67125%(平成22 年10 月1 日~平成22 年11 月30 日まで)


諸々の交渉については、現在進行中の状況であり、交渉先との最終的な合意等が得られている状況にはないことから、現時点では継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められるという。

しかし、リリースでは下記の通り、交渉の行方には一定の自信を示している、示さざるを得ない?

『平成22 年12 月30 日以後の当該借入金の対応策として、借入先金融機関との借入期間等の条件に関する交
渉、新規の借入に向けた新金融機関との交渉、新たなスポンサーの招聘や提携交渉、物件売却に関する
交渉等を行っている状況にあり、現時点では当該借入金の借換え等について問題はない
と認識しています。』

リリース
http://www.invincible-inv.co.jp/cms/whats/20100928_145708Y1tG.pdf


★現投資主には失礼ですが、この先の展開が興味深い。

雑駁な話ですが・・・

保有全不動産の取得総額は705億で、その鑑定は676億円。含み損は負ののれん残り44億円の範囲。

仮に、鑑定価額で全物件売却し、全負債461億円を返済すると、投資口1口当り約34,000円の不動産と約9000円の現預金の計4万3千円程度は残る計算になる。BS上では、1口当り純資産は47,356円(負ののれん1口当り6900円含む)となっている。29日投資口終値14,150円でPBR0.29倍。
実際は足元を見られ大幅なディスカウトになるでしょうし、その前に担保物件は勝手にはできないでしょうが。

ばくちと割り切って少々買って、スリルを味わいながら勉強する手もありか。まさに自己責任です。

6月以降大量に投資口を買ってきた法人は算段があるのか。何を狙っているのか。イベントドリブン、破綻狙いなのか。今更、まさか投げてはこないでしょう。

20%を保有するニューミッションファンディングはLCP35%保有が、移ってきたものだが、あのプロスペクトは9月6日提出で17.5%まで買い増している。


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