大和証券オフィス連日の急騰

大和証券オフィス投資法人が買い上げられている。2日は出来高もさらに増加し、9%超上昇し30万円台に乗せてきた。マインズタワーの稼働率が回復し11月末の全体の稼働率は96%台に乗ると見られるので次々期あたりの増配を先取りした動きかとも考えたが、買いの勢いが尋常ではないので、IRに問い合わせた。

回答は、特段の材料はなく同投資法人自体も動きを調査中とのことであった。強いてあげれば1口当りの純資産額が507,474円あり、1日の投資口終値275,000と比較して、0.54倍となる点があると話していたが、今のリート市場では驚くものではない。稼働率は回復してきたが、フリーレントや既存テナントの賃料下げ圧力があり、次期は小幅の増益にとどまる見通しとのこと。

分配金は2011年5月期3,180円と横ばい予想になっているが、うまくいっても、とてもこれに1000円も上乗せできる状況ではないとの印象を受けた。2011年11月期も今のオフィス市況からは、倍増するような予測は出せないとのニュアンスを感じた。但し、この先、絶対、市況が急回復しないとは言えないし、物件取得、入れ替えがうまくいけば大増配になる可能性も否定できない。

最近のLTVは、概算で下記と推定されます。余裕があります。
29.7%(取得総額ベース)=有利子負債82,775万円÷取得総額278,195万円
33.7%(鑑定ベース)=有利子負債82,775万円÷(取得総額278,195万円-含み損32,542百万円)
※含み損は5月期末時点を使用。新規取得物件は含み損益ないと仮定してます)

ただ、投資口が30万円台にのせ、すでに分配金利回りが2.1%と全リート中第1位となっている。とても、インカム狙いの中期投資の買いでなく、短期さや狙いの資金が入っているとしか思えません。

個人的には需給関係だけで乱高下する展開は嫌いではないので、空売りのチャンスを狙います。信用倍率は0.7倍程度でしたが相当空売りが増えていると予想してますが・・・。気がつかなかったですが、本年6月頃より貸借銘柄になっており、空売りをやりやすくなったことも需給の妙味を増しているのかも知れません。

※あくまで個人的な憶測の範囲を出ていない部分もありますので、ご注意ください。


2010/12/02(木) 301,000 前日比 +26,000 (+9.45%) 出来高 3,548
  <25日移動平均247,000.00 乖離率21.86%>
 <信用倍率0.71>

2010/12/01(水) 275,000 前日比 +13,700 出来高 2,615
2010/11/30(火) 261,300 前日比 -6,200 出来高 1,618
2010/11/29(月) 267,500 前日比 -1,200 出来高 1,481
2010/11/26(金) 268,700 前日比 -6,300 出来高 863
2010/11/25(木) 275,000 前日比 +28,200 出来高 1,993
2010/11/24(水) 246,800 前日比 +1,200 出来高 763
2010/11/22(月) 245,600 前日比 +7,700 出来高 679
2010/11/19(金) 237,900 前日比 -9,200 出来高 692

・稼働率9月末89.6%→10月末92.8%→11月末96%台(予想)

・5月期末(第9期末) NOI利回り3.7% ROA1.2% ROE2.1% LTV26.9%(取得総額ベース)

・2010年5月期分配金実績5246円→2010年10月期3176円予想→2011年5月期3180円予想


※計算は注意してやってますが、ケアレス等がないとは保証できませんのであしからず。

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